Calculadora de DSCR
Descubra o maior empréstimo que a renda de um imóvel consegue sustentar. Os bancos costumam testar dois limites: o índice de cobertura do serviço da dívida, ou DSCR, e a relação empréstimo/valor, ou LTV. Esta página calcula os dois e fica com o menor.
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Como funciona
DSCR é a renda dividida pelos pagamentos anuais do empréstimo. Para um DSCR dado, a renda consegue cobrir uma quantidade fixa de pagamentos anuais. Dividindo isso pelos pagamentos anuais de uma unidade de empréstimo, calculados pela taxa e pelos anos, obtém-se o maior empréstimo que a renda sustenta.
O limite de LTV é o valor do imóvel vezes o percentual de relação empréstimo/valor. O maior empréstimo é o menor dos dois limites. Os bancos podem usar outros testes e definir limites diferentes.
Exemplo resolvido
Um imóvel com R$ 600.000,00 por ano de resultado operacional líquido, limite de DSCR de 1,25 e limite de LTV de 75% sobre um valor de R$ 10.000.000,00, sustenta um empréstimo de até R$ 5.924.107,78 a 6,5% em 25 anos.
Perguntas
O que é DSCR?
Índice de cobertura do serviço da dívida. É a renda do imóvel dividida pelos pagamentos anuais do empréstimo. Um número maior deixa mais folga para pagar as parcelas.
Qual DSCR os bancos exigem?
Cada banco define o seu mínimo, e os mínimos mudam com o tempo. Pergunte ao banco qual número vale para o seu empréstimo.
Que renda devo informar?
Use o resultado operacional líquido: o aluguel depois dos custos de operação, como impostos, seguro e reparos, mas antes das parcelas do empréstimo.
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